灌建发〔2017〕6号

关于印发《灌南县商品房质量保证金管理

实施细则》的通知

 

各建设（开发）、施工单位，局属各相关单位：

《灌南县商品房质量保证金管理实施细则》经研究通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

 

灌南县住房和城乡建设局

2017年2月17日

灌南县商品房质量保证金管理实施细则

第一条  为进一步规范我县商品房质量保证金管理，落实商品房质量在保修责任期内的维修责任，根据《建设工程质量管理条例》（国务院令〔2000〕第279号）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》（江苏省人民政府令第89号）、《灌南县商品房质量保证金管理办法》（灌建发〔2016〕48号）等相关规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条  县住房和城乡建设局（以下简称住建局）对本地区保证金的使用进行监管，具体工作委托县房产处、建设工程质量监督站（以下简称质监站）实施。

第三条  保证金的数额按工程价款总额的3%～5%比例缴纳，工程项目在施工过程中质量保证体系不健全、因工程质量问题被责令整改两次以上（含两次）、因质量问题被行政处罚的项目均按工程价款总额的5%缴纳质量保证金。

第四条  缺陷责任期内，实行国库集中支付的政府投资项目，保证金的管理按国库集中支付的有关规定执行。其他政府投资项目和房地产开发项目按发、承包双方在施工合同中的约定将保证金预留在县房产处商品房质量保证金监管专用账户。房产处负责对保证金的使用进行监管，并与建设（开发）单位签定《灌南县商品房质量保证金监管协议书》。

第五条  建设单位在组织竣工验收前，必须向质监站提供盖有商品房质量保证金章印确认的“商品房质量保证金交纳单”。凡建设单位未能足额交纳质量保证金的，一律不得组织竣工验收。

第六条  缺陷责任期内，承包人不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件时，由发包人委托具备相应资质的单位进行维修并组织验收，且须书面告知质监站。验收合格后，质监站向房产处出具“商品房维修费用支付单”。房产处接到该支付单并履行相关审批手续后从保证金中支付维修费用。

如发包人和承包人皆不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件，经质监站在相关媒体上公告10日后，由业主委员会（物业管理委员会）授权物业服务企业通过公开招标或议标的方式，选择具备相应资质的单位进行维修。经验收合格后，质监站向房产处出具“商品房维修费用支付单”，房产处接到该支付单并履行相关审批手续后从保证金中支付维修费用。

如发包人和承包人皆不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件，且该小区未成立业主委员会（物业管理委员会）的，由相关业主向质监站提出使用申请，经所在地社区居（村）民委员会、前期物业服务企业确认，质监站在相关媒体上公告10日后，由社区居（村）民委员会授权物业服务企业通过公开招标或议标的方式，选择具备相应资质的单位进行维修。经验收合格后，质监站向房产处出具“商品房维修费用支付单”，房产处接到该支付单并履行相关审批手续后从保证金中支付维修费用。

由发包人委托施工单位维修或质监站指定施工单位维修后，不免除原承包人的质量责任。

第七条  保证金一般分两次返还，第一次返还时间为竣工验收合格满2年，返还预留商品房保证金的60%（其中省优工程返还90%，市优工程返70%），第二次返还时间为竣工验收合格满5年，返还预留商品房保证金的40%。

第八条  房产处负责商品房质保金到期返还管理。即商品房竣工验收合格满2年或5年后，承包人向发包人提出保证金返还申请，发包人应在接到承包人返还申请14日内，会同承包人按照施工合同的约定进行核实。如无异议，发包人应在“商品房质量保证金返还申请单”上签署同意意见后报质监站，质监站在灌南在线等有关媒体上公示一周无质量异议后，向房产处出具“商品房质量保证金返还通知单”，房产处应在7日内将保证金返还给承包人。商品房质量保证金全部返还后，承包单位应按国家规定和合同约定继续履行相应的质量责任。

发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。

第九条  房产处未接到质监站出具的“商品房质量保证金返还通知单”或“商品房维修费用支付单”的，不得擅自返还或挪用保证金。

第十条  发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议的，按照施工合同约定的争议和纠纷解决方式处理。

第十一条  县住建局财务审计科要定期对质量保证金监管专用账户管理、使用情况进行审计。

第十二条  本细则由县住建局负责解释。

第十三条  本细则自2017年1月1日起施行。