灌建发〔2017〕9号

关于印发《2017年灌南县物业管理工作要点》的

通      知

各物业服务企业，各有关单位：

为不断完善全县物业管理体制机制，持续推进城市人居环境有效改善，努力提升物业管理社会满意度，经研究，制定了《2017年灌南县物业管理工作要点》，现予以印发。请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。

     特此通知。

灌南县住房和城乡建设局

2017年2月24日

2017年灌南县物业管理工作要点

为深入推进全县物业管理三年提升计划，进一步完善工作机制，加强管理，优化服务，结合工作实际，特制定2017年全县物业管理工作要点，具体如下：

一、完善政策法规体系

1、以县政府名义出台《灌南县物业维修资金管理暂行办法》，解决全县物业维修资金的归集、监管、使用、增值等管理问题。一季度完成该暂行办法的起草工作，征求县财政局、县法制办、审计局等相关部门意见，并邀请部分县人大代表、政协委员和县政府法制办有关人员调研，修改完善该暂行办法，及时上报县政府审议，力争上半年以县政府名义出台。

2、以县住建局名义出台《灌南县物业服务用房管理暂行办法》，切实规范物业服务用房的配置、使用和管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理的健康发展。2月底完成该暂行办法的起草工作，征求规划、征收、不动产等部门意见，3月份印发。

3、联系市住房局启用新修订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》示范文本，计划二季度启用。

二、改革物业管理体制

4、强化属地管理职责。根据《灌南县城区物业管理小区建立“三位一体”网格化工作机制实施意见》、《关于印发加强社区对住宅小区管理规定的通知》等文件要求，进一步明确属地政府、社区物业管理监管职责，实现监管重心下移，推动社区成立物业服务窗口（“三位一体”工作室），积极主动处理住宅小区各类矛盾纠纷。

5、推动相关部门职责进小区。根据县领导在2016年11月22日全县物业管理现场推进会上的要求，结合《灌南县深入推进物业管理工作实施意见》，一季度再次征求各有关部门意见，二季度完成各部门职责进小区公示栏模板建模工作，三、四季度以点带面在各小区放置各部门职责进小区公示栏，力争年内实现全县物管小区全覆盖。

6、成立物业管理行业协会。一季度做好调研（对接县民政部门、到周边县区调研学习物业管理行业协会组建有关业务、拟草请示）；二季度筹备成立灌南县物业管理行业协会。

7、建立物业管理行业党组织。一季度做好调研（对接县委组织部、调研全县物业行业党组织情况、拟草请示）；二季度完成1家物业服务企业示范党组织成立工作；三、四季度分别在全县推广成立10家物业行业党组织。

8、建立智慧物业系统平台。建立灌南县物业服务行业管理系统平台，实现物业服务企业信用信息全覆盖。计划一季度通过公开招标方式确定该平台研发单位，二季度完成系统安装调试并完成全县物业企业、项目经理和物业项目基础资料录入，动员各方力量，收集实时数据，建立评价模型，争取每季度发布一次，年底发布一次总信用信息。

9、建立物业招投标评标室。进一步规范物业招投标现场各方主体行为，营造公开、公平、公正的招投标环境，计划利用房产处一楼闲置大厅改造建设物业招投标评标室。一季度完成评标室的方案、预算等前期准备工作，4月份通过公开招标确定施工单位，计划7月份投入试运行。全县所有物业招投标全部在该评标室进行，接受县物业管理行政主管部门全程监督。

三、建立长效管理机制

10、深入推进“物业管理三年提升计划”。根据县委、县政府要求，分类提升小区物业管理工程，深入推进“物业管理三年提升计划”，进一步完善工作机制，加强管理，优化服务，重点整治私搭乱建、擅自毁绿、圈地围栏等乱象，探索建立老旧小区物业管理新模式，年内实现15个住宅小区物业管理大提升，5个无物管小区引入物业外包服务。一季度开展20个住宅小区调研摸底并完成改造方案；二季度完成5个住宅小区物业管理大提升，2个无物管小区引入物业外包服务；三季度完成5个住宅小区物业管理大提升，2个无物管小区引入物业外包服务；四季度完成5个住宅小区物业管理大提升，1个无物管小区引入物业外包服务。

11、扩大物业管理覆盖率。对经改造后具备市场化物业管理条件的小区，实施“基本保洁、基本保安、基本保绿”的“三基本”物业管理服务，努力扩大物业管理覆盖面。

12、建立物业管理项目日常巡查制度。根据《关于加强物业管理项目日常巡查工作的通知》要求，建立物业管理“321”常态巡查机制。所谓321检查，即每月检查3次、通报2次、召开点评会1次的常态巡查机制。采取检查问题与督促整改交替推进的方式，实现“321”常态巡查与文明小区长效管理有机整合。

13、定期召开县物业管理工作领导小组成员单位联席会议。充分发挥联席会议办公室的作用，及时梳理涉及物业管理方面的各类矛盾纠纷，定期会商解决。

14、创新构建智慧社区物业。探索建立“互联网+物业管理”运行模式，在减员增效降成本上谋创新，促进提升住宅小区信息化管理水平，为业主提供便捷、高效、超值、特色服务，实现政策法规宣传进家庭，破解物业费收缴率低难题，推动物业服务企业健康发展。

四、全面提升物业服务质量

15、开展“干净”物管小区活动。在全县开展“干净物管小区”专项行动，一季度印发《关于开展“干净物管小区”活动的通知》；二季度由各物业服务企业根据通知要求，按照活动内容和标准完成各项工作；三季度由房产处物管股完成考核检查并将检查结果上报；四季度由住建局物业管理科开展抽查，对抽查不达标的小区进行严肃处理。

16、开展“顺畅”物管小区活动。在住宅小区推行门禁、道闸管理，一季度在城市花园、华夏豪门、德汇花园试点，在试点成功的基础上，以点带面推动全县有条件的物管小区门禁、道闸管理。物业企业要加大小区车辆管理力度，本小区业主车辆必须登记备案，小区以外车辆不得进入，杜绝车辆乱停乱放。

17、开展物业企业收费情况检查。一季度，计划会同县物价部门对物业企业收费情况进行检查；二季度，督促各物业服务企业将收费情况予以公示。

五、加大物业服务市场监管力度

18、建立物业管理“红黑榜”制度。通过“物业管理信用信息系统”平台，实现日常监管结果应用的汇总集成，确保常态检查考核、企业资质批后监管、项目经理考评等日常监管与信用评价体系的无缝对接，真正让“红榜”企业享受更多的市场红利，同时也要让“黑榜”物业企业为自己的违规行为和日常服务管理失误“买单”。对日常监督检查中整改不力的企业，视情节轻重给予不良信用记录评价、资质复查、限制资质升级、注（吊）销资质的梯度处理。

19、建立电梯安全管理员制度。根据《连云港市电梯安全管理办法》有关要求，每个物管项目必须配备至少1名电梯安全管理员，电梯安全管理员持证上岗，做好对电梯日常巡查。借鉴灌云经验，尝试在物管小区实行电梯统一维保服务，一季度做好相关调研，二季度具体实施。

20、建立物业服务企业统计报表制度。依托灌南县物业服务行业管理系统平台，建立物业服务企业统计报表制度，对企业基本信息、经营情况、社会贡献及发展潜力等多方面数据进行统计，力争二季度完成一次统计，以后形成统计报表制度常态化。

21、推动人防车位租赁使用工作。全面统计全县物管小区人防车位租赁、使用现状，力争二季度形成报告报县政府。

22、严格物业服务企业退出管理。对在本县承接物业项目的企业，凡资质过期、无资质运行甚至非法转包的，一律限期整改并依据行业管理相关规定予以处理、清退；加大对物业服务企业的日常检查、考核力度，对管理乱、服务差的物业服务企业，予以通报批评、记不良行为记录，情节严重造成不良社会影响的，一律清退出本县物管市场。

六、提升物业行业整体素质

23、强化行业从业人员培训工作。坚持“走出去，请进来”的培训方式，一季度邀请县公安局开展物业平安志愿者业务培训；二季度组织10家物业服务企业到周边县市参观学习；三季度邀请市住房局专家与相关院校优秀教师来灌对小区业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业项目经理开展培训；四季度邀请县消防部门警官对小区业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业开展消防知识培训，并安排现场演示。同时，详细制定年度培训计划，进一步扩大培训覆盖面，切实提升行业从业人员整体素质和管理水平。

24、联合县电视台、灌南报开展物业管理宣传工作。与县电视台配合办好“物业管理直通车”栏目，每月一次开展物业管理案例剖析，通过主管部门、属地政府（社区）、业主、物业企业四方对话采访等形式，剖析物业管理案例，宣传物业管理政策，弘扬社会正能量。与灌南报办好“物业管理大家谈”栏目，积极营造“小区是我家、管理靠大家”以及“美丽社区、共管共享”的良好舆论氛围。计划上半年组织全县物业管理政策法规知识有奖答题活动，下半年组织开展全县物业管理专职人员知识竞赛，促进政策法规知识普及，进一步提高社会广泛参与度。同时，要办好灌南物业小报，计划每月一期，各物业服务企业可积极提供稿件，宣传物业管理行业的好人、好事、好经验。

25、开展行业劳动技能大赛。积极对接县总工会，参照中物协《全国物业管理行业职能竞赛实施方案》，三季度完成秩序维护、保洁管理、绿化养护、设施设备维护等各类专业技能竞赛，弘扬工匠精神，筑牢服务技能，切实提高我县职业技能水平和物业服务品质。

26、开展物业管理项目LED动态彩色大屏建设工作。二季度印发工作方案，三季度组织开展动态彩色大屏建设工作，四季度力争推广20家物管小区建设LED动态彩色大屏，有效杜绝各类小广告等不文明行为。

27、做好县人大代表建议、政协委员提案回复工作。根据时间节点安排，及时做好人大代表建议、政协委员提案回复工作，同时，强化沟通交流，确保每件提案件件有回复，件件有落实。

28、做好全县物业管理工作会议前期准备工作。