契税税收政策解读

一、契税基本政策

（一）征税范围

土地、房屋权属转移，具体包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（指国有土地使用权和农村集体土地使用权依法转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移）；房屋买卖、赠与和交换。

土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

1、以土地、房屋权属作价投资、入股和抵债的，视同土地使用权转让、房屋买卖；  

2、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的， 视同土地使用权转让、房屋买卖；

3、以获奖方式承受土地、房屋权属的，视同土地使用权赠与、房屋赠与；

4、土地、房屋权属以其他方式转移的。

  （二）纳税义务人

承受土地、房屋权属的单位和个人

（三）税率

江苏省目前契税税率3%

（四）契税纳税义务发生时间

为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证）的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的地方税务机关办理纳税申报，并在地方税务机关核定的期限内缴纳税款。地方税务机关核定的纳税期限不得超过土地、房屋权属登记日期。

《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》

在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。

（五）契税的计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；

2、土地使用权赠与、房屋赠与的，由地方税务机关核定；

3、土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；

4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，房地产转让者应当补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由地方税务机关核定。

   （六）契税的减征或免征

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗卫生、科研、军事设施的，免征。

2、城镇职工按照规定第一次购买经县级以上地方人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应当按照规定缴纳契税；

3、因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

4、土地、房屋被县级以上地方人民政府征收后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出补偿费用的，免征；超出补偿费用的部分，纳税确有困难的，给予减征或者免征；

5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

6、依照我国有关法律规定以及我国缔结或者参加的双边和多边条约或者协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税；

7、财政部、税务总局规定的其他减征、免征契税的项目。

（七）部门配合

1、土地管理部门、房产管理部门在受理土地、房屋登记申请后，对土地、房屋权属以及变更登记事项进行审核，应当要求当事人出具契税完税凭证或者契税免税证明。对纳税人未出具契税完税凭证或者契税免税证明的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属登记。

2、地方税务机关应当与土地管理部门、房产管理部门、价格主管部门加强配合。地方税务机关应当及时向土地管理部门、房产管理部门提供契税完税或者减免等信息，定期比对纳税信息和发证信息。土地管理部门、房产管理部门应当定期向地方税务机关提供房地产开发计划以及办理土地、房屋权属登记手续有关的文件、资料、数据等，并支持、协助地方税务机关依法征收契税。

二、土地契税政策

《财政部  国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）

1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

三、企事业单位改制重组契税政策

(一)企业改制

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

(二)事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

(三)公司合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

(四)公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

(五)企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

(六)资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

(七)债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

(八)划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

(九)公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

(十)有关用语含义

本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。