各镇人民政府，各园区管委会，县各有关部门和单位：
为完善要素市场化配置体制机制，充分发挥价格杠杆在土地资源配置和节约集约利用中的引导作用，加快建立政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估，促进自然资源保护与合理开发利用，根据《江苏省自然资源厅关于开展自然资源评价评估工作建立公示地价体系的通知》（苏自然资函〔2019〕625号）要求，我县开展了公示地价体系建设工作。目前，我县公示地价体系建设成果（城镇建设用地基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价和标定地价）已通过连云港市自然资源和规划局组织的专家组验收，现予公布，自公布之日起执行。
附件：2020年度灌南县公示地价体系建设成果
灌南县人民政府
2021年11月26日
附件
2020年度灌南县公示地价体系建设成果
本次公示地价内容包括城镇建设用地基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价、城区标定地价制定四个部分。
一、城镇建设用地基准地价
（一）工作范围
灌南县城镇建设用地定级与基准地价评估工作范围为：东至东环路，南至南环路，西至东租路，北至六塘北路，总面积约84.62平方公里。
（二）基准地价内涵
本次灌南县城镇建设基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：
1．估价基准日：2021年1月1日。
2．土地用途：商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地（教育用地、医疗卫生用地和公用设施用地）。
3．设定土地开发程度：根据各均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。
4．容积率：依据各用地类型样点的容积率平均数确定均质区域设定容积率。
5．土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
6．土地权利状况：界定为出让国有建设用地使用权价格。
表1—1 各用途土地级别地价内涵一览表
土地级别 | 设定土地开发程度 | 平均容积率 | |
商服用地 | 一 | 六通一平 | 1.6 |
二 | 六通一平 | 1.4 | |
三 | 六通一平 | 1.2 | |
四 | 五通一平 | 1.0 | |
住宅用地 | 一 | 六通一平 | 2.0 |
二 | 六通一平 | 1.8 | |
三 | 五通一平 | 1.4 | |
四 | 五通一平 | 1.2 | |
工矿仓储用地 | 一 | 六通一平 | 1.0 |
二 | 五通一平 | 1.0 | |
三 | 五通一平 | 1.0 | |
公共管理与公共服务用地 | 一 | 六通一平 | 1.2 |
二 | 六通一平 | 1.1 | |
三 | 五通一平 | 1.0 |
注：“六通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，“五通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，“一平”指宗地红线内场地平整。
（三）级别基准地价
表1—2 城镇建设用地基准地价表（商服用地）
土地级别 | 一 | 二 | 三 | 四 |
基准地价（元/平方米） | 3125 | 2045 | 1680 | 860 |
变幅 | 3000-4000 | 2000-3000 | 1500-2000- | 800-1500 |
容积率 | 1.6 | 1.4 | 1.2 | 1.0 |
基准地价（万元/亩） | 208.33 | 136.33 | 112.00 | 57.33 |
表1—3 城镇建设用地基准地价表（住宅用地）
土地级别 | 一 | 二 | 三 | 四 |
基准地价（元/平方米） | 2890 | 2180 | 1580 | 1050 |
变 幅 | 2500-3500 | 2000-2500 | 1500-2000 | 500-1500 |
容积率 | 2.0 | 1.8 | 1.4 | 1.2 |
基准地价（万元/亩） | 192.67 | 145.33 | 105.33 | 70.00 |
表1—4 城镇建设用地基准地价表（工矿仓储用地）
土地级别 | 一 | 二 | 三 |
基准地价（元/平方米） | 225 | 195 | 185 |
变幅 | 210-250 | 190-210 | 180-190 |
容积率 | 1.0 | 1.0 | 1.0 |
基准地价（万元/亩） | 15.00 | 13.00 | 12.33 |
表1—5 城镇建设用地基准地价表（公共管理与公共服务用地）
用地类型 | 土地利用现状分类 | 基准地价（元/平方米） | ||
一级 | 二级 | 三级 | ||
公共管理与公共服务用地 | 教育用地 | 730 | 570 | 375 |
医疗卫生用地 | 1215 | 955 | 625 | |
公用设施用地 | 325 | 255 | 165 | |
二、集体建设用地基准地价
（一）工作范围
集体建设用地基准地价工作范围为灌南县全部行政区域，总面积约1028.49平方公里。
（二）基准地价内涵
本次灌南县集体建设基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：
1．估价基准日：2021年1月1日。
2．土地用途：商服用地、工矿仓储用地。
3．开发水平：根据各均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。
4．容积率：依据各用地类型样点的容积率平均数确定均质区域设定容积率。
5．土地使用年期：商服用地40年，工矿仓储用地50年。
6．土地权利状况：商服用地和工矿仓储用地地价界定为出让土地使用权价格。
（三）级别基准地价
表2—1 集体建设用地级别基准地价表（商服用地）
土地级别 | 一 | 二 | 三 | 四 |
基准地价（元/平方米） | 1085 | 760 | 565 | 290 |
变幅 | 1000-1500 | 1000-600 | 400-600 | 200-400 |
容积率 | 1.4 | 1.2 | 1.0 | 1.0 |
基准地价（万元/亩） | 72.33 | 50.67 | 37.67 | 19.33 |
设定土地开发程度 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 |
表2—2 集体建设用地级别基准地价表（工矿仓储用地）
土地级别 | 一 | 二 | 三 |
基准地价（元/平方米） | 215 | 170 | 140 |
变幅 | 200-280 | 160-200 | 120-160 |
容积率 | 1.0 | 0.8 | 0.8 |
基准地价（万元/亩） | 14.33 | 11.33 | 9.33 |
设定土地开发程度 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 |
注：“六通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，“五通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，“一平”指宗地红线内场地平整。
三、农用地基准地价
（一）工作范围
农用地基准地价工作范围为灌南县全部行政区域，总面积约1028.49平方公里。
（二）基准地价内涵
本次灌南县农用地基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：
1．估价基准日：2021年1月1日。
2．土地权利：农用地使用权和农用地承包经营权价格。
3．土地权利年期：农用地使用权设定为无限年期，农用地承包经营权使用年限按照法定最高承包期设定为30年。
4．用地类型：主要用地类型为耕地、园地、林地和坑塘水面。
5．耕作制度：设定为一年两熟。
6．农用地开发水平：农用地宗地外达到具备灌排水沟渠站设施、通田间道路、通电、农田防护设施以及宗地内达到农用地平整、土壤正常熟化等相应的农业生产条件，耕作制度为一年两熟。
（三）级别基准地价
表3—1 农用地级别基准地价表
土地类型 | 级别 | 承包经营权基准地价 | 无限年期基准地价 | ||
万元/亩 | 元/平方米 | 万元/亩 | 元/平方米 | ||
水 田 （含水浇地） | 一 级 | 2.64 | 40 | 3.66 | 55 |
二 级 | 2.18 | 33 | 3.02 | 45 | |
三 级 | 1.77 | 26 | 2.45 | 37 | |
旱地 | 一 级 | 2.38 | 36 | 3.30 | 49 |
二 级 | 1.87 | 28 | 2.59 | 39 | |
三 级 | 1.56 | 23 | 2.17 | 32 | |
园地 | 一 级 | 3.16 | 47 | 4.39 | 66 |
二 级 | 2.62 | 39 | 3.63 | 54 | |
三 级 | 2.12 | 32 | 2.94 | 44 | |
林地 | 一 级 | 2.37 | 36 | 3.29 | 49 |
二 级 | 1.96 | 29 | 2.72 | 41 | |
三 级 | 1.59 | 24 | 2.20 | 33 | |
坑塘水面 | 一 级 | 2.90 | 43 | 4.02 | 60 |
二 级 | 2.40 | 36 | 3.33 | 50 | |
三 级 | 1.94 | 29 | 2.69 | 40 | |
四、标定地价体系建设
（一）工作范围
本次标定地价评价范围为灌南县城区建成区及建设规划区，东至东环路，南至南环路，西至东租路，北至六塘北路，总面积约84.62平方公里。
（二）标定地价内涵
1．估价期日：2021年1月1日。
2．权利特征：相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。
3．价格类型：正常市场价格，反映标准宗地的使用权类型现状，不考虑招商、配建等政策或特殊经营的地价优惠。本次标定地价价格类型为出让土地使用权价格。
4．土地用途：证载或经批准的合法用途；对于拟出让地块标准宗地用途按规划用途确定。
5．使用年期：出让土地设定为商业用途40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年。
6．容积率：合法现状容积率或规划容积率（地上）。
7．土地开发程度：根据标准宗地的实际开发程度设定。
8．市场条件：本次评估的市场条件为平稳正常情况、公开竞争市场条件。
9．价格表现形式：商服和住宅用地标准宗地评估价格表现形式为楼面地价和地面地价，工矿仓储用地标准宗地评估价格表现形式为地面地价。
10．市场假设：市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。
（三）标定区域的划分和标准宗地的确定
根据标定区域的划分原则和划分要求，此次在灌南县城区共设立了12个标定区域，包括商服标定区域2个，住宅标定区域6个，工业标定区域4个。每个标定区域设立一宗标准宗地。标准宗地地价结果详见标定地价评估结果表。
表4-1 灌南县标定地价评估结果表
序号 | 标准宗地编号 | 地块名称 | 土地用途 （二级类） | 权利类型 | 土地面积（平方米） | 开发程度 | 设定使用年限 | 地面地价（元/平方米） | 楼面地价（元/平方米） | 备注 |
1 | 320724G6100101 | 连云港太连投资发展有限公司 | 工业用地 | 国有出让 | 33175 | 五通一平 | 50年 | 208 | 208 | |
2 | 320724G6100201 | 江苏裕灌现代农业科技有限公司 | 工业用地 | 国有出让 | 133333 | 五通一平 | 50年 | 210 | 210 | |
3 | 320724G6100301 | 银得隆木业有限公司 | 工业用地 | 国有出让 | 51450 | 五通一平 | 50年 | 220 | 220 | |
4 | 320724G6100401 | 益达管件股份有限公司 | 工业用地 | 国有出让 | 26062 | 五通一平 | 50年 | 230 | 230 | |
5 | 320724S7000101 | 颐高广场 | 商业用地 | 国有出让 | 32000 | 六通一平 | 40年 | 3400 | 1388 | |
6 | 320724S7000201 | 恒基广场商业区 | 商业用地 | 国有出让 | 36552 | 六通一平 | 40年 | 2573 | 780 | |
7 | 320724H7000101 | 润景豪庭 | 商住混合用地 | 国有出让 | 56556 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 2680 | 1441 | |
8 | 320724H7000201 | 港利上城国际 | 商住混合用地 | 国有出让 | 84372 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 2850 | 1610 | |
9 | 320724H7000301 | 铜灌世纪家园 | 商住混合用地 | 国有出让 | 40000 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 1890 | 1260 | |
10 | 320724H7000401 | 欧亚悦府 | 商住混合用地 | 国有出让 | 67305 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 4059 | 1476 | |
11 | 320724H7000501 | 华林灌南春天 | 商住混合用地 | 国有出让 | 130364 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 2480 | 1550 | |
12 | 320724H7000601 | 灌南县碧桂园 | 商住混合用地 | 国有出让 | 83642 | 六通一平 | 商业40、住宅70年 | 5000 | 2000 |
五、成果应用说明
1．公示地价成果具有时效性，因此，应根据社会经济发展状况和产业政策等因素进行更新并适时向社会公布。在使用本成果的有效期限内，如果土地价值影响因素发生大的变化，应对成果合理性进行分析，确认有效后使用。
2．在使用公示地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正等。
3．基准地价、标定地价系数修正法可用于政府已公布基准地价、标定地价，具有完备的基准地价、标定地价修正体系的区域，且涉及土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价、标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价、标定地价的期日一般不超过3年。
4．除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正、容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。
5．在进行一些特殊的商服、住宅和工矿仓储用地以及公共管理与公共服务用地、交通运输用地等评估需使用公示地价成果时，首先要进行公示地价的用途修正，然后再进行其他方面修正。