对街道的功能、交通、文化等特点进行综合研究，注重强调街道空间环境秩序的连续性，对沿街的建筑尺度、风格、色彩，特别是建筑沿街面的布局作出引导性规定，保证有良好的街道空间尺度、街道特色和沿街界面韵律。

贯彻步行优先原则，确定步行道、绿带隔离岛、人行过街通道、无障碍通道等的位置关系。

重视沿街绿化植物的品种、成熟高度和季相等与沿街建（构）筑物的搭配，

提出街道小品和沿街广告的设计要求。

应充分研究水体与岸线、滨水建筑、道路、绿化的相互关系，考虑人的行为活动方式，提出城市滨水界面的规划设计要点。

保护岸线的自然形态和生态特征，控制滨水建筑的体量、高度和天际轮廓线，保证滨水区空间的开敞、通透以及良好的景观视廊，形成城市滨水界面的特征性景观节点。

航道两岸应控制足够宽的防护林带，满足安全、卫生、景观等要求。

城市中心区、居住区内的滨水界面，应突出水体沿岸用地的开放性、公共性和可达性，提出亲水的具体控制措施，如植物配置、公共活动场所和设施的安排等。

风景旅游区内的滨水界面，应严格控制沿岸用地的建设开发强度，适当控制机动车道路的建设，并留有足够的步行亲水岸线，保持自然生态特征。

开敞空间是改善城市环境、营造城市特色的重点地区，是科学经营城市的重要要素，应统筹安排开敞空间及其周边用地。

(a) 广场分类

根据广场的主要功能、用途及在城市交通系统中所处的位置，确定广场的性质，可分为市政广场、纪念性广场、市民广场（包括文化广场、游憩广场等）、交通广场、商业广场等。

(b) 广场选址

广场选址以满足人们的生活需求为主，同时满足开放性、易达性、大众性的要求，均衡分布，形成体系。

(c) 广场用地规模与布局

根据广场的不同功能和区位，确定相应的用地规模、空间尺度和布局形式。

广场的用地规模还应考虑确定的附属设施用地要求，如停车场、绿化种植、公用设施等，并能保证人们在广场上对周边主要景观有良好的视线、视距。

广场的空间形式应符合用地条件及周边的建筑布局要求，并且反映地域的自然及文化特色。

(d) 广场的经济性

广场的规划设计应充分体现其经济价值，应综合考虑广场的选址、功能、周边用地和建设时序等因素。

(e) 其它控制要求

综合解决广场内外部的交通衔接，确定广场的主次出入口位置，合理安排广场活动所需要的各类停车设施，鼓励设置地下停车场（库）。

对广场设施配套提出控制要求，对广场及其周边商业服务设施作出合理安排，完善市政公用设施，并对无障碍设施提出控制要求。

对公园、街头绿地、生产绿地、防护绿地、单位附属绿地等分别提出相应的控制要求。

街头绿地的分布宜均衡，综合考虑服务半径以及与城市公共服务设施、公共交通站点等设施的结合，社会停车场可结合绿地的地下空间建设。

城市沿交通干道、沿河两侧应构建开放性绿带，强化其公益性，同时起到城市生态廊道的作用。

植物配置注重生态功能与观赏性相结合，对硬质铺地的覆盖比例应提出控制要求。

合理保留传统空间肌理和地标，结合新建建筑尺度的控制，营造和谐的建筑群体和良好的空间效果。

遵循统一中求变化、保持城市文脉、凸显地方特色、与自然环境相协调等原则，对建筑主、辅色调提出引导要求。

体现地方建筑文化传统、结合周边建筑现状、环境特色等，提出重要建筑主要使用材料和标识符号的引导要求。

建筑高度除必须满足日照、通风、安全等要求外，还应根据建筑物所在地段的实际情况考虑下述要素：

(a) 保护城市传统空间格局和具有特色的街道建筑轮廓线；

(b) 保护并形成城市景观视廊和“通风走廊”；

(c) 设置城市标志性建筑，创造丰富有致的城市整体空间形象；

(d) 满足航空及无线电微波通信等特殊要求。

研究影响高层建筑布局的主要相关因子，包括城市景观风貌、土地价格、交通影响、人口密度、建设潜力等，确定高层建筑的空间布局。高层建筑应适当集中布局，以利于合理配套基础设施和营造城市整体空间秩序。

规定标志性高层建筑的高宽比要求，特殊情况下对高层建筑的屋顶形式等影响城市天际轮廓线的因素提出城市设计引导。

（4）公交站场的位置：根据客流量确定枢纽站、首末站用地规模。枢纽站、首末站宜设置在人口较集中的居住区、商业区等靠近客流集散点的地方，但不宜布置在平面交叉口附近。

（5）公交站场的规模：根据公共交通车辆夜间进场停放数量确定停车场用地面积。明确公交场站类型、位置、用地控制范围、规模、出入口，妥善处理好公交场站与周边用地、道路网络关系，避免相互干扰。

4、 轨道交通

5、 停车设施

6、 加油（气）站

7、 其他

十、 市政公用设施

防洪标准：按照《防洪标准》（GB50201-94）及《城市防洪工程规划》确定防护对象的防护标准。对于流域性河道、湖泊等应根据上位规划确定的防洪标准进行设防。

地面标高：根据防洪标准，明确地面最低控制标高。

防洪堤坝：根据《堤防工程设计规范》（GB50286-98）及河流特征确定防洪堤坝的标高。

防洪设施：明确排洪沟、截洪沟、泵站、防洪闸、涵洞、涵闸等设施的具体位置、建设规模和用地规模。

消防水源：明确消防水源、供水方式及消防设施的设置原则。

消防站：依据上位规划明确消防站的位置、建设规模、建站标准。

其它消防设施：合理确定消防取水码头等消防设施的位置、等级规模和用地。

设置标准：依据《城市总体规划》及《城市人防工程专项规划》，确定防护标准以及人防工程设施的布局和配建标准。

人防设施：确定工程设施及各类配套设施的位置、规模、用地和防护要求。

抗震设防标准：依据《城市总体规划》及《城市抗震防灾专项规划》，确定抗震设防标准。

建设用地评价与要求：进行抗震环境综合评价，提出各类用地的工程设施建设的抗震性能要求。

确定避震通道及避震疏散场地（如绿地、广场等）和避难中心的位置，明确重要建（构）筑物、超高建（构）筑物、人员密集的设施的外部通道及间距的控制原则。

十一、 规划编制成果

规划编制成果包括文本、图件和附件。文本应包括编制单元的土地使用及建筑管理规定，以条文形式重点反映编制单元的各类用地控制和管理原则。图件由图纸和图则两部分组成；规划说明、基础资料和研究报告收入附件。

制定规划的依据和原则，阐明规划范围、功能定位、人口和用地规模、适用范围及其它事项。

(a) 用地分类及土地使用规划

(b) 用地适建性规定

(c) 建筑高度

(d) 建筑间距

(e) 建筑物后退距离

(f) 相邻地段的建筑建造规定

(g)  “六线”控制：指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线，确定线位及相关控制要点。

(h) 交通设施规划

(i) 市政公用设施规划

(j) 综合防灾设施规划

(k) 有关名词解释和地块控制图则索引与查询

(l) 其它有关通用的规定

规划图件分为图纸和图则两部分，其中图则分为总图图则和地块图则。

(a) 规划区位图：在规划编制单元划分图上标明本编制单元的名称、编码、面积和四至界线，表明规划用地范围的地理位置、与周边地区的关系（比例不限）。

(b) 土地利用现状图：标出现状各类用地范围、道路网络、公共配套设施现状、市政公用设施及管网现状，必要时可分别绘制。

(c) 土地利用规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局等。

(d) 城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线的规划控制图：分别标明规划控制界线及相关控制要求。对于历史文化名城或具有保护价值的古建筑和传统民居等规划用地，应增加保护区划图，以及特定意图区增加整体的系统规划图、城市设计控制图等。

(e) 道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线型、横断面、交叉口坐标、标高、停车场和其它交通设施位置和地块界线以及界线转折点坐标，各地块室外地坪规划标高，必要时可分别绘制。

(f) 公共设施规划图：标明各级、各类公共设施的位置与用地范围。

(g) 市政公用设施规划图：标明各类市政公用设施的位置与用地范围，各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高，必要时可分别绘制。

(h) 综合防灾设施规划图

(i) 建筑高度分区图：标明高度分区的界线和控制要求。

(j) 特定意图区划分图：标明特定意图区划分的界线。

(k) 必要时可增加各类规划分析示意图：包括规划结构分析图、空间环境规划示意图等（本部分图纸可列入附件中）。

分为总图图则（比例为1：2000或1：5000）和地块图则（比例为1：1000或1：2000）。

其中总图图则为规划编制单元详细划分之后的地块汇总，反映规划范围内道路红线位置，各片区地块的划分界线、编码、用地类别、面积。

地块图则包括地块编码、用地类别、地块面积、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、配套设施、交通组织、地下空间利用、现状建设情况、规划建设具体要求等。

包括规划说明书和基础资料汇总及研究报告。

 

 

*1城市用地分类说明

根据规划编制与实施管理中的现实情况及发展的需要，在国标的基础上新增部分用地类别，提高控制性详细规划城市用地分类的适应性、规范性和可操作性。

本导则确定的城市用地类别有二种：“国标”类别、新增类别。

（1）“国标”类别：是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的城市用地类别。

（2）新增类别：是指在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便于数据统计对比分析，新增用地类别主要在现行国标的类别中进行再细分。主要新增用地分类的中、小类及类别的级数（如原用地类别为小类，则细分为小小类），不新增城市用地大类。用地分类适应新用地类型的变化，遵循细分类、灵活使用的原则。新增用地类别不得将用地性质不兼容的用地类别混合。

 

*2新增城市用地分类代号编码规律

新增城市用地分类代号的编码应遵循以下要求：

（1）不易混淆、容易记忆。

（2）新编码是在国标用地分类代号的基础上，在其末位添加字母构成。其中，新增城市用地中类添加用地类别英文名称的首位字母；新增城市用地小类或小小类以添加用地类别名称汉语拼音的首位字母为主，如果代码重复，则取第二关键词的首位拼音字母，仍不能满足需要时，可采用添加数字等方法进行编码。

如：“C9”为其它公共设施用地，细分为社会福利设施用地和宗教设施用地，则细分后新增用地分类代号为“C9s”和“C9z”。

 

*3地块划分依据

（1）划分地块要考虑用地现状和土地使用调整原则，考虑规划建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，综合考虑导则中本条所列的各项要素。

（2）尽可能兼顾地块的土地使用权属边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使土地权属边界日益重要，地块划分原则上不应跨越这一边界。界线应具有明显的可识别性，兼顾行政管辖界线，以利现状资料收集统计和规划管理。

（3）级差地租的理论决定了不同区位环境下地块开发的适宜规模，一般来说，成片统一开发建设的地块及城市新区地块面积宜大，零星开发地块及旧城区地块宜小。

（4）增加公益性公共设施用地分类是本导则新增城市用地分类主要内容之一，将独立设置的公益性公共设施划分至最小用地类别（小类或小小类），便于对此类用地实施强制性的规划管理，最大限度地保障公众利益。

（5）编制单元以区域性干道、河流为界；片区地块（地块图则编制使用）以主干道、次干道、河流为界；地块以土地利用规划为依据，用地性质尽量单纯并以小类用地为界，以便于城市规划建设的信息化管理。

 

*4城市黄线

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括：

（1）城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。

（2）取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和水处理工程设施等城市供水设施。

（3）排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站等城市环境卫生设施。

（4）城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施。

（5）城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施。

（6）城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城市供电设施。

（7）邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施。

（8）消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施。

（9）防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施。

（10）避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施。

（11）其它对城市发展全局有影响的城市基础设施。

 

*5经济分析的一般方法

（1）估算总投资，对建设项目分为不同的单项进行建设工程投资估算后累积，估算依据为各自可比项目的决算和预算的有关指标。

（2）采用收益还原法估算，根据城市建设的有关政策，进行土地价值增量的测算，可采用房地产方法中的成本法和收益还原法，分别计算可转让土地的价格。

（3）采用成本法估算，用可能成交地价与土地开发成本作比较，分析估算土地开发的效益，用房地产开发的法定利润率为依据，测算房地产开发的经济效益评估，两者之和为项目建设的直接效益。

（4）估算城市建设给规划范围经济带来的综合效益，根据规划方案，依据商业和服务业平均利润及综合税率，测算规划方案实施后带来的直接经济效益。

（5）间接效益：城市建设具有很强的产业带动力，本区经济繁荣对邻近地区所带来的间接效益应作评估。

 

*6规划容积率的确定原则

（1）兼顾经济利益与环境效益，合理利用城市土地价值

综合考虑地块的区位差异、交通条件、所处环境和设施配套水平等因素，如城市中心区土地价值高，应充分发挥它的黄金价值效应，其容积率水平相对较高，越靠近城市边缘区容积率应逐渐降低。

（2）体现用地性质差异

不同的用地性质，其容积率也应不同。商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异，一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。

（3）满足城市美学的要求

城市建筑群组合应高低错落，同时具有赏心悦目的绿化和公共空间，疏密有致，给人以良好的视觉效果。

（4）协调与其它规划控制指标之间的关系

容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时，要考虑到与其它规划控制指标之间的协调。如历史保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不可能定得过高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。

（5）衡量地块的自身状况

地块的自身状况包括地块形状、大小、地基承载力、现状容积率以及与相邻地块之间的关系等。

 

 

主持单位：江苏省建设厅

主编单位：江苏省城市规划协会

江苏省城市规划设计研究院

 

 

主编：张 泉

副主编：陈沧杰　张钅监

主要编写人员：张 泉 陈沧杰　张 钅监       唐历敏　赵玉奇　曹华娟　王兴海　方芳　曹国华　杨 帆　华海荣