灌建发〔2015〕28号

关于印发《灌南县住宅小区物业维修资金

使用监管办法（试行）》的通知

各物业服务企业、业主委员会，各有关单位：

《灌南县住宅小区物业维修资金使用监管办法（试行）》已经研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知。

灌南县住房和城乡建设局

2015年7月30日

灌南县住宅小区物业维修资金使用监管办法

（试  行）

第一条  为进一步加强对住宅专项维修资金的使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护广大业主的合法权益，根据相关法律、行政法规和《江苏省物业管理条例》相关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  物业专项维修资金使用的组织实施单位按照下列办法确定：

已成立业主大会选举产生业主委员会的，由业主委员会负责组织实施，业主委员会可以委托物业服务企业负责具体工作；

未成立业主大会选举产生业主委员会的，相关业主（已缴纳物业维修资金）可以自行实施或者委托物业服务企业负责实施，也可以向物业管理区域所在地的居民委员会提出申请，由居民委员会在所属乡镇政府指导和监督下负责组织实施。

第三条  物业管理区域需要使用物业专项维修资金的，由组织实施单位对维修和更新、改造的项目（以下统称“维修项目”）提出使用方案。使用方案应当包括下列内容：项目内容、费用预算、列支范围、实施办法。维修项目经鉴定或检测的，组织实施单位应当提供相关证明资料。

第四条  使用方案应当在所涉物业范围内的显著位置向物业专项维修资金列支范围内的业主公示7日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意并签署书面意见。

物业专项维修资金列支范围内的业主可以采用集体讨论、书面征求意见等形式进行表决。采取书面征求意见形式进行投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

第五条  使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15日。公示内容应当包括但不限于下列内容：

（一）业主房号和专有部分面积；

（二）业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见；

（三）业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果。

业主对公示的使用方案表决结果有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向组织实施单位提出书面意见。组织实施单位应当自收到书面意见之日起7日内书面答复。

第六条  组织实施单位可根据维修项目的实际情况采取多家（至少3家）报价或招标方式选择施工单位，并与选定的施工单位签订施工合同。项目施工合同应当约定预留不少于工程预算总额5%的质量保证金，县住建部门应当建立房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录，并向社会公开联系方式，供维修选用。

业主委员会或相关业主有权对选择施工单位过程进行全程监督。

第七条  维修项目实施过程中支出的设计、监理、鉴定及招标服务等费用，可作为该次维修项目的成本进行列支。

第八条  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循“谁受益谁负担”的原则，由相关业主按照下列规定进行分摊：　　

（一）属于物业管理区域全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；　　

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于二户或者二户以上房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

物业管理区域存在开发建设单位尚未售出物业的，开发建设单位应当作为该部分物业的业主依前款规定承担维修和更新、改造费用。

第九条  维修项目竣工后，组织实施单位应当组织业主代表和施工单位对工程进行验收，并签署工程竣工验收报告。已实施项目监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。

工程竣工验收报告应当在所涉物业范围内的显著位置向物业专项维修资金列支范围内的业主公示7日以上。

第十条  物业专项维修资金使用程序如下：

（一）组织实施单位对需要维修和更新、改造的项目提出使用方案并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（二）组织实施单位应当持相关资料向县物业管理行政主管部门申请办理物业专项维修资金使用手续。

（三）县物业管理行政主管部门应当在收到申请资料之日起7个工作日内完成审核，审核通过的，在《灌南县物业专项维修资金使用申请表》上加具审核通过的意见；审核不通过的，应当书面通知申请人并说明理由。

（四）组织实施单位按照县物业管理行政主管部门审核通过的使用方案，负责维修项目的具体实施。

（五）组织实施单位应当持相关资料向县物业管理行政主管部门申请办理物业专项维修资金划拨手续。

（六）县物业管理行政主管部门应当在收到申请资料之日起5个工作日内完成资料核对，核对无误的，应当将所需物业专项维修资金划转项目维修施工合同约定的施工单位；核对有误的，应当书面通知申请人并说明理由。

第十一条  组织实施单位依据本办法第十条第（二）项规定办理物业专项维修资金使用手续的，应当提交下列资料：

（一）《灌南县物业专项维修资金使用申请表》；

（二）《灌南县物业专项维修资金使用分摊业主确认表》；

（三）维修项目施工合同或施工单位工程预算报价单；

（四）业主表决同意的证明资料；

（五）两次公示文件；

（六）公示现场及维修项目工程施工前的照片。

第十二条  组织实施单位依据本办法第十条第（五）项规定办理物业专项维修资金划拨手续的，应当提交下列资料：

（一）维修项目竣工验收报告；

（二）维修项目工程款发票；

（三）专户管理银行确认的拟扣款凭证；

（四）竣工验收报告公示现场及工程施工后的照片。

根据项目维修施工合同的约定需分期划拨工程款的，组织实施单位应当提交下列资料：

1.维修项目工程款发票；

2.专户管理银行确认的拟扣款凭证。

首期划拨的物业专项维修资金不得超过工程预算总额的30%，工程竣工验收前，划拨的物业专项维修资金不得超过工程预算总额的70%。

第十三条  当物业出现下列危及人身和财产安全，或者严重影响正常使用的情形的，组织实施单位可申请应急使用物业专项维修资金：

（一）共用部位、共用设施设备出现重大隐患，建设、消防、安监、质监等部门要求应急限期整改的；

（二）电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的，或电梯存在安全隐患经电梯检验检测机构或原电梯制造单位进行安全技术评价为危及乘客人身安全的，或定期检验时被责令停梯整改的；

（三）供电、供水和排水设施设备出现功能障碍，严重影响业主（使用人）正常生产生活秩序的；

（四）屋顶、外墙面发生渗漏或有大面积脱落危险，严重影响业主（使用人）房屋正常使用和威胁行人安全的；

（五）其他由业主大会表决通过确认的紧急情形。

第十四条  应急使用程序如下：对发生本办法第十三条所列情形需应急维修、更新和改造动用维修资金，可以由物业服务企业、业主委员会、社区（村）居民委员会、相关业主提出申请，经县物业管理行政主管部门组织相关专业人员现场确认，及时维修。

第十五条  应急单项维修费用在5000元以上的，应当经过审计并向业主公示；应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、物业服务企业、业主委员会同意，采取审核结算并公示。

第十六条  下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第十七条  物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

第十八条  本办法自2015年8月1日开始施行，县住建局负责解释。