灌南县城乡规划管理规定
第一章 总 则
第一条 为加强我县城乡规划管理，保障科学合理地制定和规范有序地实施城乡规划，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》等法律、行政法规，结合本县实际，制定本规定。
第二条 任何单位和个人在规划区内进行建设活动，必须遵守本规定。
城市规划区由城市总体规划确定，各乡镇、村庄规划区范围由县政府批复的乡镇总体规划、村庄规划确定。
乡、镇人民政府组织编制乡镇总体规划、控制性详细规划、村庄规划，报县人民政府审批。
第三条 城乡各项建设和管理必须以城市总体规划、乡镇总体规划、控制性详细规划为依据，按照批准的建设工程设计方案和修建性详细规划组织实施。
第四条 乡、镇人民政府根据城乡规划工作的需要，加强规划管理机构建设，将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。
第五条 县城乡规划建设行政主管部门（以下简称城乡规划主管部门）负责本行政区域内的城乡规划管理工作，其他有关部门按照各自职责，共同做好城乡规划的相关工作。
第二章 城乡规划的实施
第六条 规划区范围内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。任何单位和个人不得违反城乡规划进行建设。
第七条 设立各类园区，应当符合有关城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。
县城乡规划主管部门对各类园区依法统一实施规划管理。
第八条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、湖泊、水源地、生态岸线、自然保护区、防汛通道、消防通道、垃圾填埋场、污水处理厂、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、永久性测量标志、气象探测设施、地震观测设施和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，未经县人民政府批准，不得改变用途；擅自改变用途进行建设的，县城乡规划主管部门不予办理规划审批手续。
第九条 开发利用城市、镇地下空间，应当符合有关规划和县城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。
任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经县城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，县城乡规划主管部门不予批准。
第十条 根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目，县城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议；建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向县城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
申请核发选址意见书，应当提交下列材料：
（一）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；
（二）标明拟选址位置的地形图(1:1000)；
（三）法律、法规规定的其他材料（对环境敏感性项目要有环境影响评价文件及其批准文件）。
在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。
第十一条 国有土地使用权出让应当符合城乡规划。县城乡规划主管部门应当参与土地储备年度计划和国有土地使用权出让计划的制定。
在国有土地使用权出让前，县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未经县城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
住宅项目的规划条件应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。住宅项目的建设单位应当按照国有土地使用权出让合同的规定同步建设基础设施、公共服务设施。
第十二条 各类建筑的容积率、建筑密度等技术指标必须符合规划设计条件，一般情况下，计入容积率的建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。
建筑物地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时(含1.5米)，建筑面积计算值均按该层水平投影面积计算纳入容积率指标计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪。之后再按上述计算规则核准。
建筑底层布置层高2.2米以下的架空层，其建筑面积可不计入地块容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。
第十三条 建筑后退城市道路红线距离的规定：
以建筑物的地面层最突出的台阶或外墙（含柱）边线计算，高层退让同时要满足《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）要求。
第十四条 建筑间距执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）。
第十五条 土地出让后，规划设计条件确定的容积率指标确需调整的，必须符合以下条件之一：
1、城市总体（专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的。
3、国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，县城乡规划主管部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。
调整规划设计条件确定的容积率，应当由建设单位提出申请，并说明调整理由。县城乡规划主管部门应组织专家，对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证，并向社会公示，必要时应组织听证。经专家论证、社会公示（听证），县城乡规划主管部门认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报城市人民政府批准。经城市人民政府批准，县城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并抄告国土、发改等有关部门，告知建设单位办理相关手续。规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。
第十六条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：
（一）建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案文件，向县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图；
（二）县城乡规划主管部门审查相关材料，初步审查总平面图，符合控制性详细规划的，核发建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证的内容，应当包括建设用地的位置、范围、性质、面积，建设规模和建筑面积等，并附规划用地图。
需要编制建设项目修建性详细规划的，县城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知建设单位或者个人。
第十七条 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：
（一）建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同等材料，向县城乡规划主管部门提出申请；
（二）县城乡规划主管部门审核相关材料，核发建设用地规划许可证。
县城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时，不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件；国有土地使用权出让合同擅自改变规划条件的，县城乡规划主管部门不予核发建设用地规划许可证。
取得建设用地规划许可证的单位或者个人，因转让通过出让方式取得的国有土地使用权等原因，致使建设主体名称变更的，应当持国有土地使用权转让合同，变更后的建设项目批准、核准、备案文件，原建设用地规划许可证，向县城乡规划主管部门申请换发建设用地规划许可证。
第十八条 改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权划拨或者出让事项的，还应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。
县城乡规划主管部门对改建、扩建项目在核发建设用地规划许可证前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的，不得核发建设用地规划许可证。因改建、扩建对利害关系人合法权益造成损失的，建设单位或者个人应当依法给予补偿。
第十九条 在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向国土局申请办理临时用地手续。批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。
临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向县城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。
临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。
第二十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向县城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预（销）售许可等手续。
前款所称的其他工程建设，包括广场、停车场、重点绿化工程，城市雕塑、大中型户外广告固定设施，大中型或者受保护的建筑物外立面装修，以及法律、法规规定的其他工程建设项目。
第二十一条 申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：
（一）建设项目批准、核准、备案文件；
（二）使用土地的有关证明文件；
（三）符合国家设计规范的建设工程总平面图及平面图、立面图、剖面图等施工图设计文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
按照规定需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。属于原有建筑物改建、扩建的，还应当提供房屋产权证明。
县城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和使用功能等内容，附经审定的建设工程施工图设计文件；建筑物、构筑物等建设工程的规划许可证，还应当附经审定的建设工程设计方案。
第二十二条 县城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见：
（一）与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；
（二）位于文物保护单位建设控制地带和风景名胜区内的。
可能对居住环境造成重大影响的建设项目，县城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。
核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新听取利害关系人的意见。
公示的时间不少于十日。
第二十三条 在乡、村庄规划区内进行建设的，县城乡规划主管部门应当向建设单位或者个人提供建设用地的有关规划要求。
进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人在申请办理乡村建设规划许可证时，应当向乡、镇人民政府提交下列材料：
（一）按照规定需要办理建设项目选址意见书的建设项目，提供建设项目选址意见书和审批、核准文件；
（二）规划建设用地所在的村民委员会同意建设的书面意见，该意见应当经村民会议或者村民代表大会集体讨论通过；
（三）建设工程设计方案；
（四）确需占用农用地的，提供农用地转用证明文件；
（五）法律、法规规定的其他材料。
乡、镇人民政府对建设单位或者个人的申请材料提出审查意见，报县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
乡村建设规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和主要功能等内容，并附规划设计图纸。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续和开工建设。
第二十四条 农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证，其需要提供的材料和办理程序，按照前款的规定执行。
第二十五条 乡村建设规划许可证的办理，县城乡规划主管部门应当自受理之日起二十个工作日内作出许可决定。
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理，县城乡规划主管部门应当自受理之日起三十个工作日内作出许可决定。在三十个工作日内不能作出决定的，经县城乡规划主管部门负责人批准，可以延长十个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
第二十六条 取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的建设工程开工前，建设单位或者个人应当向县城乡规划主管部门申请验线，城乡规划主管部门应当在五个工作日内进行验线。未经验线，不得开工。农村集体土地上的农村村民自建住房的规划验线，县城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行。
第二十七条 建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向县城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。
县城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。
第二十八条 在城市、镇规划区内进行下列临时建设，应当向县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：
（一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；
（二）在建设用地上因施工、管理等需要临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙等；
（三）其他确需进行的临时建设。
临时建设不得妨碍城市交通和公共安全，不得影响城市景观和周围建筑物的使用，不得影响近期建设规划和控制性详细规划的实施。
第二十九条 临时建设的使用期，一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向县城乡规划主管部门申请办理延期手续。延长的期限不得超过一年。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，恢复场地原有状况。
临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。
第三十条 建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向县城乡规划主管部门申请核实。县城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。
规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向县城乡规划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。
县城乡规划主管部门进行核实时，建设单位或者个人应当提供下列材料：
（一）建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；
（二）建设工程放、验线证明文件；
（三）经依法取得相应测绘资质证书的单位测绘的竣工图等资料。
农村集体土地上的农村村民自建住房，县城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行核实。
建设单位或者个人应当在竣工验收后六个月内，向县城乡规划主管部门报送建设项目的有关竣工验收资料。
第三十一条 建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件，在取得建设用地规划许可证一年内未办理用地批准文件，在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证，且未申请延期或者申请延期未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证失效，县城乡规划主管部门应当予以注销。
第三十二条 房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经县城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。
违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。
第三章 法律责任
第三十三条 在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由县城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。
前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形，包括：
（一）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；
（二）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；
（三）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；
（四）擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；
（五）其他无法采取改正措施消除影响的。
第三十四条 违反本条例第九条规定，在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的，由县城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款：
（一）未依法办理建设工程规划审批手续的；
（二）在经县城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的；
（三）擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。
第三十五条 未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，由县城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十六条 街道办事处对本辖区内的违法建设行为，应当及时予以制止，并配合县城乡规划主管部门予以处理。
居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府报告
居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府报告
第三十七条 县有关部门有下列行为之一的，由县人民政府、上级人民政府有关部门或者监察机关依据职责责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位或者个人作出建设工程施工许可，或者违反建设工程规划许可证的要求颁发施工许可证的；
（二）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位颁发商品房预（销）售许可证明，或者擅自改变建设工程规划许可证的内容颁发商品房预（销）售许可证明的；
（三）对未经县城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的建设工程办理竣工验收备案手续的；
（四）对未经县城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的建设工程办理房屋产权登记，或者擅自改变建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的内容进行房屋产权登记的。
第三十八条 违反本条例第三十二条规定，未经县城乡规划主管部门批准，擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四章 附则
第三十九条 本规定未尽事宜按照相关法律、法规和政策执行。
第四十条 本规定自5月1日起施行。