在2008年至2013年的五年里，灌南县国民经济继续得到持续快速发展，人民收入水平稳步提高，为房地产业的扩张提供了强有力的支撑。随着全县城镇化进程建设步伐的加快，农村进城就业、创业、上学人员的增多、以及生活水平提高后城市居民要求改善住房愿望的增强等，使得住房需求不断增强。在消费需求与投资需求的双重作用下，全县房地产开发建设进展迅猛，在一定程度上拉动了经济和社会的发展。

一、灌南县房地产业发展现状

（一）产业规模平稳增长

据第三次经济普查资料，2013年灌南县房地产开发企业共有51个，其中二级及以上资质的企业有6家，是2008年的2倍，占整个开发企业的比重为11.8%，比2008年提高了6.8个百分点。2013年底，灌南县房地产开发企业拥有资产总计40.8亿元，平均每个企业拥有资产为0.8亿元，分别比2008年增长167.8%和69.6%；全县房地产企业实收资本、主营业务收入分别达到6.8亿元和29.5亿元，比2008年分别增长36%和259.8%；营业利润也由2008年的1.6亿元迅速增加到2013年的5.2亿元。从中可见，经过激烈的市场竞争，灌南市场上的房地产企业进行了新一轮的优化组合，虽然企业数量比2008年减少，但是房地产产业规模稳中有升。

（二）开发规模持续增长

2013年，灌南县房地产主要开发规模持续增长，主要体现在房地产开发投资额、施工面积、竣工面积这三项指标上。2013年房地产开发投资完成额为15.84亿元、施工面积223.96万平方米，比2008年增长90.4%和192.9%；房地产开发、建设是有周期的，2013年竣工面积稍有下降，为25.72万平方米。

表1  2013年与2008年灌南县房地产开发主要指标

从结构上看，2013年房地产投资中，住宅类投资占主体，其比重高达90.97%；而包括办公楼和商业营业用房在内的非住宅类投资比重不断萎缩。

表2  2013年与2008年灌南房地产开发主要指标   单位：亿元、%

房地产投资结构表明，商品住宅供应一直是全县房地产市场的主流。商品住宅一方面关系到广大居民的刚性居住需求，另一方面关系到富裕阶层的改善型居住需求，在房地产市场中最为活跃，也最为政府和市民关心。受经济下行压力的影响，非住宅类商业营业用房的开发比重变小。

（三）施工面积不断增加

2013年全县商品房施工面积223.96万平方米，其中住宅施工面积188.38万平方米，比2008年分别增长192.9%和62%；当年新开工面积51.15万平方米，其中住宅施工面积46.32万平方米，比2008年分别增长339.8%和221.4%。由此可见，灌南县房地产业呈现出较快增长的良好发展态势。

表3  2013年与2008年灌南房地产开发主要指标    单位：万平方米

（四）商品房销售旺中趋缓

从2008年到2013年，我县商品房销售面积从40.51万平方米增加到73.64万平方米，年均增长速度达16.4%；全县商品房中住宅销售面积从30.8万平方米增加到67.99万平方米，年均增长24.1%。前两年增速较快，2013年增速趋于放缓，总体上全县房地产销售稳速增长。

2013年从商品房的销售类型看，商品房住宅是商品房销售的主体，其所占比重为92.3%；办公楼销售面积增减，为1.1万平方米；受经济下行压力的影响，商业营业用房销售的比重缩小。

表4  2013年与2008年灌南房地产开发主要指标  单位：万平方米

（五）资金筹集力度明显增强

房地产开发是资金密集型行业，资金是企业的生命线。全县用于房地产开发的资金总计28.74亿元，其中自筹资金14.73亿元，占比51.3%，以定金及预收款、按揭贷款为主的其他资金12.14亿元，占比42.2%。资金来源渠道过于单一，但筹集力度显著增强，与2008年相比，分别增长208.4%、256.7%和303.3%，有力保障了房地产业的发展。

表5  2013年与2008年灌南房地产开发主要指标    单位：亿元

二、房地产业的发展对全县经济的影响和作用

房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。对扩大内需，促进地方经济增长，推动居民消费结构升级，改善民生具有显著的拉动作用。近年来灌南县房地产业的蓬勃发展，对经济社会的贡献主要表现在以下五个方面：

（一）促进了经济的增长

2008年到2013年，灌南房地产开发投资以年均23.2%的速度增长，占城镇投资的10.4%。在20个国民经济行业大类中，房地产投资占全社会投资的比重排在第二位，仅次于制造业。按不变价计算，2013年全县整个房地产业增加值为13.4亿元，占地区生产总值的比重达5.6%，从2008年到2013年，房地产业对GDP的贡献率均在5%以上。从增长趋势上看，2008年—2013年，房地产业增加值年均增长20.6%，大大高于地区生产总值的年均增速。

（二）增加了就业岗位

2008年—2013年，全县房地产业所吸纳的就业人员呈连续上升的态势。2013年底，全县从事房地产开发的人员为4538人，是2008年的1.5倍。加上从事物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的就业人员，房地产业本身所提供的就业岗位近万人。另一个层面，房地产业投资时能带动相关产业发展，特别是为建筑业的发展提供大量的就业机会或就业岗位。2013年第三次经济普查资料显示，全县从事建筑业的从业人数为26907人。

（三）提高了城乡居民的居住水平

2008—2013年全县城镇居民人均住房建筑面积由40.36平方米增加到48.93平方米，远远超过人均30平方米的小康标准。与此同时，随着房地产业的发展，众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区相继建成，使居民居住环境得到了有效改善，逐步实现了从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的转变。　

（四）房地产业税收成为地方财税收入的重要来源

近年来，随着房地产的快速发展，与此相关的土地拍卖收入、各项税费等占财政收入的比重相当可观。据国家统计局初步测算，财政收入的房地产开发投资弹性系数为0.076，即房地产开发投资增速每提高一个百分点，财政收入增速对应提高0.076个百分点。目前，与房地产业相关的税费有十余个。2008-2013年，房地产业每年实现税费均超亿元，目前，灌南县房地产业税收约占全县地方税收收入的20%，由于税费性质属于地方留存收入，为县财政增加了可用财力，使全县有更多的资金投入到教育、医疗、社会保障等民生事业。同时作为社会生产和生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源之一，房地产业不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且促进了城市基础设施水平的提高，加快了城市化进程。

（五）筹集大量城市建设配套资金

房地产业开发中，灌南县通过BOT等经营方式的运作，筹集资金近50亿元，用于对市政公共设施、城区道路、景观绿化等城市配套设施的投入，弥补了城市配套设施建设财政资金不足的问题。如：投入4.8亿元新建和改建城区主次干道30多条，城市污水处理厂和垃圾收容体系；投入7亿元，新建第一人民医院、灌南中专等。此外，还建成了人民广场、英雄广场、海西公园，完成了盐河、悦来河、周口河风光带工程，新增城市绿地面积48万平方米等。通过配套设施的逐步完善，县城区对人口、产业的集聚和承载能力大大增强。

（六）强劲带动金融商贸繁荣

房地产业与金融业的关联度较高，房地产金融投资服务已成为全县金融业的一项主导业务。伴随房地产业的开发，人口快速集聚，住房消费持续升温，城市商贸流通业日趋繁荣。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。2008年以来，灌南县社会商品零售总额逐年攀升，从26.86亿元增长到61.48亿元，增长128.9%。对餐饮业拉动更为明显，从2.8亿元增长到10亿元，增长257.1%。在房地产业的持续推动下，县城区初步形成了一批规模大、档次高、商贸流通强的建材市场、农副产品批发零售市场、畜禽水产市场，有效增强了城市的集聚和辐射功能。

（七）拉动建筑业快速发展

建筑业与房地产业的关联度最高，灌南县房地产业不断发展壮大直接拉动建筑业的快速发展。据统计，2008年全县建筑业年产值仅21.06亿元，到2013年年产值已达70.9亿元，比2008年增长23.67%。

三、当前灌南县房地产开发业存在的问题和不足

（一）资金紧张，施工缓慢

近年来随着国家对楼市调控的继续，开发企业利润下降，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在信贷日益紧缩的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高。2012年灌南县房地产企业国内贷款同比下降24.2%，而到2013年国内贷款额为零，个人按揭贷款同比下降22.1%，说明金融企业对房地产企业借贷资金日益趋紧，企业不得不自筹资金，从而转向民间贷款，结果所造成的房地产开发放缓，不少企业拿地后不开发或开发很慢，一般跨度七八年的比较普遍，如世纪尊园、中科府苑、名仕家园、申城名贵苑等项目；少数企业长达十多年项目仍未开发结束，如德汇花园。

（二）房企经营不规范，市场监管有待加强

近年来，房地产市场的快速发展，吸引了大量本地和外地投资商来经营房地产业，受各方因素影响，开发商不规范的经营行为较为普遍。部分开发企业为了追求利益最大化，丧失企业诚信，虚假广告宣传、违规预售、自行修改规划、减少绿化面积、延迟交房、违规收取水电气“开通费”、建筑质量不过关、延迟办证等有损行业诚信形象的行为较为普遍，购房业主对此反映十分强烈，特别是缺少开发资金和开发经验的小规模房地产开发企业，开发的楼盘质量良莠不齐，运营十分艰难。

房企虽然问题不少，但是规范、监督和管理全县房地产开发市场的职能分散在多个部门，造成管资质的和监管执法的不一定清楚企业经营中的违规行为、管企业销售行为的没有直接手段规范企业的现象发生，缺少根据企业运营情况直接与预售许可、权证办理、企业资质检验直接“挂钩”的管理体制。因此房地产市场秩序有待进一步规范，监管体制有待更加完善。

（三）部门监管责任难落实，物业管理成执法盲区

新开发的商品房小区，大多处在“谁开发、谁管理”的阶段，开发商重开发销售，轻物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争，物业服务得不到保证。漏水现象、积水现象、日常卫生、绿化养护、乱停乱放、小区治安等矛盾突出。因而部分业主拒交物业管理费，导致物业公司无法正常运转而撤走。而少数小区根本就没有物业管理。

《江苏省物业管理条例》第二十九条街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。但是由于部门监管责任没有细化落实，无相关考核，小区物业成为行政执法盲区。因此，部门监管责任细化有待政府部门进一步明确。

（四）产品结构不合理，配套体系建设不完善

城镇中等收入家庭的低价位、小户型普通商品住房供应比例偏低，例如，2013年房屋施工面积2239575平方米，而90平米及以下的面积仅26170平米，占比仅1.17%。商品房产品比例失衡。城镇低收入家庭的廉租住房、经济适用住房供应明显不足。廉租住房保障范围较窄，仅限于低保家庭和特困职工家庭，实物配租比重较低，没有实现应保尽保。

多数小区缺失相对完整的配套体系，如生活设施、商业设施、文化娱乐设施等。这一问题在灌南县桥西小区尤为明显，如世纪尊园、中科府苑、国诚华庭、橡树湾等小区周边没有菜市场、大型超市、商业街给居民生活起居带来极大不便。

四、推动我县房产地产业健康发展的建议

（一）科学合理地做好房地产开发和土地利用规划

科学合理地制定房地产开发建设计划、规模、区域分布及结构比例，住宅以100平方米左右户型为主，覆盖主要消费群体。确定基础设施配套建设项目，协调解决影响房地产业发展的重大问题，从政府对房地产市场的行政调控逐步转向市场调节。管制好土地供应闸门,县国土部门和规划部门要联合开展房地产用地情况检查，对房地产用地情况和规划实施情况进行摸底排查，土地供应过量的企业，严格暂停土地供应。以后的土地供应要有计划，不能随意、无序出让土地。

（二）管制好房地产市场风险、营创良好的产业发展环境

1、结合我县实际，突出企业自愿原则，引导企业搞好兼并重组工作。

2、住建部门要进一步提高行政审批效率，切实为房开企业解决开发建设中存在的问题；要加大对房开企业和开发项目的精细化指导力度和对口帮扶力度，采取有效措施帮助企业渡过难关，尽量避免房地产企业出现资金链断裂等重大风险问题。要加强房地产开发企业、中介企业和从业人员诚信体系建设，进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业和中介企业，树立诚信体系的权威性，规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房开企业和中介企业的合法利益，进一步规范房地产市场秩序。

（三）消化存量、大力培育住房租赁市场

要鼓励和支持有条件的房开企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，逐步建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。政府应面对商品房存量较大的实际，考虑逐步减少对土地财政的依赖，进入产业转型升级。而对于大多数开发商而言，最好的选择是利用近期楼市新政，加强宣传营销，加大消化库存力度，尽快回笼资金，保持健康发展。

（四）激活二手房市场

要解决百姓的居住问题，特别是满足"一手房买不起，保障性住房又得不到"的夹心层居民需求，在交易二手住房时，适度降低个人所得税税率，及时有效地激活我县二手房市场，促进交易。加强二手房管理，促进交易流通。利用政府网站公开房源和交易情况，避免不法中介公司欺骗行为的发生，也有利于税务部门监管二手房的纳税情况。继续推行买卖合同网上签约，加大交易资金监管力度，保障交易安全。

（五）进一步加强保障性住房工作

保障性住房工作是党和政府及人民群众十分关注的惠民工程，涉及到千家万户，具有很强的政策性。因此，县政府要积极运用群众喜闻乐见的各种宣传形式，广泛开展住房保障工作进社区、进家庭的宣传活动；充分发动街道办事处、社区的宣传力量，让被保障群体充分了解党和政府的惠民政策，同时了解保障性住房的申请批准条件、程序等有关事项，让更多的城市低收入家庭共享改革发展的成果。

（六）稳定市场预期，增强消费信心

要采取措施消化存量，要积极协调金融部门全面落实楼市新政，支持居民购房需求。要加强房地产市场信息引导，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场信息。为政府决策提供依据，为居民购房提供可靠信息。

　（七）健全住房供应结构和体系

1.控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保证中低价位和小户型住房市场适度供应量。2.调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房和幼儿园等公益项目开发。3.引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

　（八）大力支持进城落户农村居民安置住房建设

随着城乡统筹发展战略的深入推进，进城落户农村居民需要大量的住房，政府从政策上倾斜、资金上支持，鼓励农村居民进城购房，有力促进城乡一体化进程。