江苏省发展和改革委员会江苏省住房和城乡建设厅
苏发改规发〔2018〕3号
省发展改革委 省住房城乡建设厅关于印发
《江苏省物业服务收费管理办法》的通知
各市、县（市、区）发改委（发改局、物价局）、建设局（委）、房产局：
为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规，省发展改革委会同省住房城乡建设厅对《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）进行了修订和完善，现将修订后的《江苏省物业服务收费管理办法》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。
江苏省发展和改革委员会 江苏省住房和城乡建设厅
2018年12月29日
江苏省物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
第四条 省发展改革委会同省住房城乡建设厅负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工。
设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政主管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
第六条 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定。
改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执。
车位租金按《江苏省物业管理条例》要求实施。
实行市场调节价的其他服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。
第七条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动车停放服务收费管理办法》执行。
第八条 鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构。支持物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形。
第二章 物业公共服务收费
第九条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
第十条 物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第十一条 设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。
发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。
第十二条 建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所在地物业管理行政主管部门和发展改革（价格）主管部门备案。
第十三条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十四条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。
未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
第十五条 业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
第十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
第十七条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十八条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
第三章 汽车停放收费和车位租金
第十九条 本办法所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
本办法所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。
同一停放区域内的汽车停放费标准应当保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第二十一条 设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区普通住宅物业管理区域内前期汽车停放费基准价与浮动幅度，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。
第二十二条 业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价，具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定执行。
第二十三条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与车位使用人合同约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。
第二十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，租金的基准价与浮动幅度由设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
第二十五条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；车位租金由车位、车库专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，单独列账。
第二十六条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章 其他服务收费
第二十七条 本办法所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。
第二十八条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。
第二十九条 物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。
第三十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。
第三十一条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）和汽车出入卡；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）和汽车出入卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第五章 行为规范与监督管理
第三十二条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。
第三十三条 物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。
第三十五条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。
第三十六条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。
第三十七条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
第三十八条 鼓励物业服务收费实行酬金制管理。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
第三十九条 发展改革（价格）主管部门应当会同相关部门加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。
第四十条 物业管理行政主管部门应当加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。
第四十一条 物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第四十二条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收费的，由相关行政执法部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以查处。
第四十三条 发展改革（价格）主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》和本办法履行职责的，由上级发展改革（价格）主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第六章 附 则
第四十四条 各地应当结合实际制定具体实施细则，并报上一级发展改革（价格）主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第四十五条 保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费按本办法实施。
第四十六条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。
第四十七条 本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。
第四十八条 本办法自2019年1月1日起施行，有效期5年。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）同时废止。
附件2
灌南县普通住宅小区物业公共服务
等级标准
五 级
、
（二） 房屋共用部位、 共用设施设备维修养护 | 1.物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2.物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在30分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3.设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4.房屋共用部位门窗每周巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5.小区围墙每半月巡查1次，发现损坏及时修复，保持围墙完好。 6.小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7.共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫2次，每月对室外共用水管道进行1次检修。 8.公共照明完好率不低于90%（按规定移交相关部门的除外）。 9.消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10.电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11.其它共用设施设备每两日巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12.容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位、共用设施设备的使用状况属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。 |
（三） 协助维护公共秩序 | 1.门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。 2.对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3.对重点区域、重点部位每1小时巡查不少于2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4.对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。 |
（四） 保洁服务 | 1.按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运2次。 2.垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理2次，每3日擦拭 1 次，每周清洗 1 次。 3.小区道路、广场、停车场等公共部位每日清扫2次。 4.电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5.共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。 6.小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 7.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 |
（五） 绿化养护 管理 | 1.有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5.定期喷洒药物，预防病虫害 |
四 级
项目 | 内容与标准 |
（一） 基本要求 | 1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3.小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4.项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每8万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5.工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6.物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。 7.物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8.小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和季度工作计划，并按相关计划实施管理。 9.物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10.按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11.对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门。 12.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13.对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14.物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度 80%以上。 15.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。 |
（二） 房屋公共部位、 共用设施设备维修养护 | 1.物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2.物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在45分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3.设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4.房屋公共部位门窗每半月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5.小区围墙每月巡查1次，发现损坏及时修复。 6.小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7.共用明装给、排水设施每半年进行 1 次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫1次，每季度对室外共用水管道进行1次检修。 8.公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。 9.消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10.电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11.其它共用设施设备每周巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12.容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。 |
（三） 协助维护公共秩序 | 1.门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，早晚高峰期间主出入口立岗时间应不少于4小时，并有详细交接班记录。 2.对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实， 阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3.对重点区域、重点部位每2小时巡查不少于1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4.对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。 |
（四） 保洁服务 | 1.按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运不少于1次。 2.垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。 3.小区道路、广场、停车场等每日清扫1次。 4.电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每2日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5.共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。 6.小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每2个月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每2年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。 7.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 |
（五） 绿化养护管理 | 1.有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5.定期喷洒药物，预防病虫害。 |
三 级
项目 | 内容与标准 |
（一） 基本要求 | 1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3.小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4.项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每12万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5.工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6.物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在四天内给予答复。 7.物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8.小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度工作计划，并按相关计划实施管理。 9.物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10.按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11.对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门。 12.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13.对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。 |
（二） 房屋公共部位、 共用 设施设备 维修养护 | 1.物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2.物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应60分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3.设备房设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4.房屋公共部位门窗每月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5.小区围墙每季度巡查1次，发现损坏及时修复。 6.小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7.共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 8.公共照明完好率不低于80%（按规定移交相关部门的除外）。 9.消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10.电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员 45分钟内到场进行救助。 11.其它共用设施设备每月巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志、齐全。 12.容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况， 属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。 |
（三） 协助维护公共秩序 | 1.门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守每班不少于1人，次出入口16小时值守每班1人，有详细交接班记录。 2.对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3.对重点区域、重点部位每3小时巡查不少于1次。 4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。 |
（四） 保洁服务 | 1.按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2.垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每月擦拭1次。 3.小区公共场所每日清扫1次。 4.电梯厅、楼道每2日清扫1次（雨、雪天除外）。 5.共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 6.小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 |
（五） 绿化养护管理 | 1.有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。 3.定期清除绿地杂草、杂物。 4.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5.适时喷洒药物，预防病虫害。 |
二 级
项目 | 内容与标准 |
（一） 基本要求 | 1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3.小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，其中项目负责人应持有本市颁发的项目经理资格证书上岗。 4.工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 5.物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在一周内给予答复。 6.物业服务中心应配置相应的办公设施；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标。 7.物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 8.按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 9.对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门。 10.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 |
（二） 房屋公共部 位、共用设施设备维修养护 | 1.物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台帐，设施设备运行正常。 2.物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应90分钟内到达现场，维修时间双方约定，并有完整的报修、维修和回访记录。 3.房屋公共部位门窗每季度巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 4.围墙护栏发现损坏及时维修。 5.道路、路面、侧石、井盖等公共部位定期巡查（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。 6.共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每年对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 7.公共照明完好率不低于70%（按规定移交相关部门的除外）。 8.消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 9.电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 10.其它共用设施设备每季度巡查1次，并及时维修养护，保持正常运行。 11.容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 12.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。 |
（三） 协助维护公共秩序 | 1.门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。 2.对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导（不可预见的突发事件除外）。 3.对重点区域、重点部位每4小时巡查不少于1次。 4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。 |
（四） 保洁服务 | 1.按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2.垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每季度擦拭1 次。 3.小区公共场所每日清扫1次。 4.电梯厅、楼道每3日清扫1次（雨、雪天除外）。 5.共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。 6.小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 |
（五） 绿化养护 管理 | 1.实施绿化养护管理。 2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3.定期清除绿地杂草、杂物。 4.适时喷洒药物，预防病虫害。 |
一 级
服务项目按照二级指导标准确定，达不到其标准的确定为一级。
附件3
灌南县普通住宅小区物业公共服务收费
政府指导价
住宅类型 | 服务等级 | 政府指导价 (元/平方米·月) |
无电梯 | 五级 | 0.70 |
四级 | 0.55 | |
三级 | 0.45 | |
二级 | 0.35 | |
一级 | 0.25 | |
有电梯 | 五级 | 1.00 |
四级 | 0.85 | |
三级 | 0.75 | |
二级 | 0.65 | |
一级 | 0.55 | |
注：1.上述标准为最高限价，下浮不限；2.有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费。 | ||