各村委会、镇有关单位：
宅基地是事关农村民计民生和社会经济发展的重要保障。加强宅基地管理，优化宅基地审批是保护农民合法权益，促进乡村振兴战略发展的重要举措。根据《江苏省土地管理条例》、《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）,《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168号）等相关规定，依据我国农村宅基地“集体所有、成员使用、一户一宅、限定面积、无偿取得、长期占有、规划管控、内部流转”的基本特征，结合本镇实际，现就加强和规范农村宅基地管理和审批有关工作通知如下。
一、严守法律政策，保障合法权益
（一）严格落实宅基地使用权。农村宅基地是指农村村民建造住宅极其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地，农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。其中农村村民是指农村集体经济组织成员。农村宅基地归本村集体成员集体所，农村村民依法享有宅基地使用权。
（二）鼓励节约集约利用宅基地。新增宅基地选址应坚持节约、集约利用的原则，充分利用原有宅基地和空闲地。坚持规划先行，相关部门应当根据农村人口数量和增长趋势，宅基地使用现状和使用指标等，综合考虑各项农村发展用地需求，统筹安排宅基地用地规模，满足合理宅基地用地需求。镇区边界之外的村庄，在城镇国土空间规划、村庄规划的基础上，通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式增加宅基地使用空间。城镇开发边界内的村庄，可通过“统规统建”“集中统建”“多户联建”等方式建设农民公寓、农民住宅小区改善农村村民住房条件。
（三）严格落实“一户一宅”规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过200平方米的规定标准，房屋占地面积不得超过批准宅基地面积的70%。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格遵守“建新拆旧”的要求，将原有宅基地交还给村集体。
（四）保障农村居民合法权益。有序开展完善农村集体经济组织成员资格认定、农村宅基地使用权确权登记颁证及农房利用现状调查，并以此为基础依法保护农村村民宅基地资格权和房屋财产权。不得以各种名义违背农村居民意愿强制流转农村宅基地和强迫农民“上楼”,不得以各种理由强制农户退出宅基地，包括以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，应引导农户自愿到新型农村社区安置居住，鼓励进城落户或拥有闲置宅基地使用权的农户依法自愿有偿退出宅基地。
二、明确职责要求，夯实部门责任
按照“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的农村宅基地管理机制，夯实参与宅基地管理的各个村居、部门的具体责任，加强规范农村宅基地的审批和管理。
（一）镇农业农村和经济发展局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况调查，定期向自然资源门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。依法查处农村村民违法占用宅基地建住宅相关案。
（二）村集体经济组织和村民委员会等村级组织，负责完善宅基地民主管理有关制度；负责宅基地申请资格审查、公式；协助镇相关部门做好农户宅基地审批管理、纠纷处理等工作。
三、优化审批流程，实现全程管理
（一）农户申请。农户申请宅基地应符合以下条件：
1.无宅基地的；
2.因子女结婚等原因确需分户而现有宅基地低于分户标准的；
3.现住房影响镇村建设规划或因公共利益需要而征收征用，需要搬迁重建的；
4.符合政策规定迁入村集体组织落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的；
5.因自然灾害等原因导致现有住房损毁或不适宜居住，需恢复重建或搬迁新建的；
6.属于危旧住房需翻新重建的。
有下列情形之一的，宅基地申请驳回，不予批准：
1.申请人非村集体合作经济组织成员；
2.宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；
3.拟用地被列入征收范围的或者申请人原有住房、宅基地征收征用已得到安置的；
4.出卖、出租、赠与宅基地后，再重新申请宅基地的；
5.以所有家庭成员作为一户申请宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；
其他法律法规、政策规定不符合宅基地审批建房条件的。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。申请时应提供以下材料：
1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
2.申请人身份证复印件、所在家庭户口簿复印件；
3.农村宅基地使用承诺书；
4.拟用地建房相邻权利人意见书；
5.其他证明宅基地申请资格的材料。
村民小组收到农户申请后，应提交村民小组会议讨论通过，并将申请人、申请理由、拟用地位置和面积拟建房层数、高度和面积等情况在本小组范围内公示，公示时间不得少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请材料、村民小组会议记录、公示等材料交村级组织审查；讨论不通过或异议成立的应书面告知申请人理由。
（二）村级审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见报送乡镇政府。
（三）部门联审。镇政府成立由镇长任组长、相关部门人员参加的农村宅基地审批管理机构（以下简称乡镇审批机构），并开设窗口，具体负责宅基地和建房规划许可审批等日常工作。镇政府审批机构在接收村级组织报送的材料后，应在7个工作日内检查材料是否齐全、内容格式是否符合要求等。材料齐全且内容无误的，告知申请的村级组织，视为受理；材料存在错误或遗漏的，及时联系提交申请的村级组织，一次性告知需补齐完善的材料，并要求在7个工作日内补齐，逾期视为放弃申请。镇政府审批机构应在受理申请后填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，确定涉及部门，并把申请材料分送至自然资源和规划局灌南分局、县农业农村局和涉及的其他部门进行审查。其中自然资源和规划局灌南分局负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、用途管制要求，是否涉及占用农用地、是否需办理农转用审批手续等；县农业农村局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村民小组审核公示等；涉及的其他部门依照部门职责进行审查。镇审批机构组织国土、规划、建设、行政执法、信访等部门进行书面及现场审查，并制作《宅基地坐落平面位置图》，勘察人员和制图人对所负责的勘察结果负责并在勘察笔录上签名。审查时间原则上不超过10个工作日，若在期限内不能完成的，可以延长至20个工作日。审查通过后，镇政府及涉及的各部门在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署部门意见并签字盖章。
（四）镇政府审批。根据各部门联审结果，由镇街政府审批机构对农村居民住宅用地进行审批，对占用农用地的办理农用地转用审批手续，符合要求的制作《农村宅基地批准书》并送达当事人；自然资源和规划局灌南分局应制作《现存建设规划许可证》并送达当事人。上述过程不应超过10个工作日。若根据联审结果认为不符合条件的，由镇政府审批机构制作《不予许可决定书》,说明不予许可的理由及申请人可获得的救济途径。镇政府应当建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资 料归档留存，并及时将审评（批）情况报县农业农村局、自然资源进行备案。
（五）全程管理。镇政府要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，利用“线上+线下”的方式落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果投诉举报方式“五公开”制度。全面落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求，并做好图片文字记录留存。农户建房完工后，镇街政府应组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照要求建设住房，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺，并在3个工作日内制作《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》送达申请人。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。镇政府应建立宅基地动态巡查制度，做好日常监管、巡查工作。对在村庄规划内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证规定进行建设的，由镇街政府依法处理；对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用宅基地建设住宅的，由镇政府依法处理；对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由自然资源和规划局灌南分局依法处理。探索开展镇综合执法、多部门联合执法，村级配合的综合执法格局。
四、建立信息共享，探索发展机制
探索闲置、废弃宅基地盘活利用途径，为乡村振兴提供新动能。在充分保障农村村民合法权益的基础上，支持农村集体经济组织成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置宅基地发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与宅基地盘活利用工作。各村要综合考虑区位交通条件、自然人文禀赋、生态环境容量和产业发展基础，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。可结合乡村特点发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。还可利用闲置宅基地发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展的项目。还可以采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治。农村住宅租赁合同期限不得超过二十年，合同到期后双方可以另行约定。相关部门要加强监管，确保闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。
附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2. 农村宅基地使用承诺书
3. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4. 乡村建设规划许可证
5. 农村宅基地批准书
6. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
7. 农村宅基地审批流程示意图
灌南县汤沟镇人民政府
2024年1月7日